Od kilku miesięcy reprezentujemy właścicieli mieszkania wykupionego od spółdzielni mieszkaniowej w 2009 roku, którzy zostali pozwani przez tą spółdzielnię mieszkaniową. Sprawa nie jest zwyczajna, bowiem spółdzielnia żąda w niej stwierdzenia nieważności umowy przenoszącej własność mieszkania zawartej z naszymi klientami, na podstawie której zostali oni wpisani do księgi wieczystej jako właściciele mieszkania. Uzasadniając swoje stanowisko spółdzielnia wskazała w pozwie, że zawierając z pozwanymi wskazaną powyżej umowę, działała pod wpływem błędu. Błąd ten miał polegać na jej działaniu w przekonaniu, iż pozwani spełniali przesłanki uprawniające ich do wykupu mieszkania a wynikające z art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponadto wskazano, iż Spółdzielnia nie była przygotowana kadrowo na tak znaczną ilość wniosków mieszkańców o wykup mieszkania (kilka tysięcy wniosków), co spowodowało przyjęcie przez nią założenia że pozwani spełniają przesłanki do wykupu bez głębszej weryfikacji ich wniosku. Spółdzielnia wskazała też, że zarząd spółdzielni również nie weryfikował dokumentacji osób składających wnioski a jedynie opierał się na listach osób uprawnionych sporządzanych przez jej pracowników.
Faktem jest, iż pozwani tych przesłanek nie spełniali, jednak w niewiedzy i gąszczu skomplikowanych regulacji dot. spółdzielni mieszkaniowych, które ulegały w tym okresie częstym zmianom tak wynikających z toku prac legislacyjnych Sejmu jak i wyroków Trybunału Konstytucyjnego złożyli do spółdzielni w 2007 roku wniosek o wykup mieszkania. Po roku oczekiwania na rozpatrzenie wniosku otrzymali informację o szczegółach i warunkach wykupu, zaś po kolejnym roku doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność.
Argumentacja pozwanych wywiedziona w pismach naszej kancelarii sprowadzała się do wskazania iż nie możliwe jest działanie pod wpływem błędu w sytuacji gdy spółdzielnia miała ponad 2 lata na rozpatrzenie wniosku naszych klientów, rozpatrzyła go pozytywnie i po spełnieniu wymogów określonych przez spółdzielnię, podpisała umowę przenoszącą własność mieszkania na pozwanych.
Nawet gdyby jednak przyjąć, iż zawarcie umowy jest działaniem pod wpływem błędu powódki, to w powyższych okolicznościach możliwość powołania się na błąd jest wyłączona z tej przyczyny, iż błąd wywołany był lekkomyślnością spółdzielni, polegającą na niedołożeniu należytej staranności w celu zbadania okoliczności faktycznych(por. post. SN z 30.6.2005 roku, IV CK 799/04, OSN 2006, Nr 5, poz. 94) pomimo ponad dwuletniego terminu na wnikliwe zbadanie wniosku pozwanych. Powyższe uzasadniał też fakt, iż powódka będąc spółdzielnią mieszkaniową i zarządcą nieruchomości jednocześnie jest profesjonalistą orientującym się w przepisach dot. swojej działalności od którego należy wymagać przynajmniej podwyższonych rygorów staranności w działaniu.
Dodatkowo wskazaliśmy na niewykazanie przez spółdzielnię, że błąd został wywołany przez pozwanych a z racji odpłatności czynności prawnej jaką była umowa przenosząca własnosć zastosowanie znajdują w okolicznościach tej sprawy obostrzenia z art. 84 § 1 kodeksu cywilnego. Wreszcie, zakwestionowaliśmy zdarzenie wskazane przez spółdzielnie jako przyczynę wykrycia błędu i uzasadniające złożenie na etapie przedprocesowym oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych swoich oświadczeń zawartych w umowie z naszymi klientami.
Po dwóch rozprawach, Sąd w pierwszej instancji wydał wyrok oddalający powództwo i zasądzający koszty od spółdzielni na rzecz naszych klientów. W uzasadnieniu Sąd pierwszej instancji wskazał, że spółdzielnia nie działała pod wpływem błędu a jej działanie cechowała rażąca niekompetencja i niedbalstwo. Sąd wskazał też że to na spółdzielni jako profesjonaliście ciążyła odpowiedzialność na weryfikacji przesłanek do wykupu mieszkania przez pozwanych, bo sami pozwani złożyli wniosek nie na podstawie wiedzy specjalistycznej lecz wiedzy powszechnej zaczerpniętej od sąsiadów (w zasadzie wszyscy składali taki wniosek) i z mediów, że można wykupywać mieszkania. Pozwani byli przekonani, że przysługuje im prawo wykupu, zaś o tym że nie chcieli i nie zamierzali wprowadzić spółdzielni w błąd świadczy choćby fakt że w swoim wniosku podali wadliwą podstawę prawną (art. 12 ustawy zamiast art. 48). Sąd wskazał wreszcie na biegunowo odmienny stan świadomości prawnej, jaką posiadały w chwili zawierania umowy spółdzielnia jako profesjonalista na rynku nieruchomości i pozwani, jako niezorientowani najemcy lokalu mieszkalnego.
Ta sprawa pozwala uzmysłowić nam, że nie wszystko jest pewne a w okolicznościach konkretnej sprawy zakwestionowane może zostać nawet prawo własności. Z drugiej jednak strony obrazuje, że sądy chronią pewność prawa i zaufanie do kontrahenta, zaś nieważność czynności prawnej może być stwierdzona zupełnie w wyjątkowych i uzasadnionych sytuacjach.
Od wyroku spółdzielnia wniosła apelację, zaś posiedzenie w tej sprawie wyznaczono na drugą połowę sierpnia 2014 roku. O wyniku sprawy napiszemy po rozprawie apelacyjnej.