władztwo wspólnoty mieszkaniowej

612238_45129912Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać swoim członkom, w ich własnych mieszkaniach, stosowania butli gazowej do zasilania palników w kuchni pod rygorem zapłaty kary umownej za jej każdy miesiąc jej używania wbrew uchwale? To było pierwsze pytanie które sobie zadałem po tym jak zobaczyłem taką uchwałę.

Z pewnością, w pierwszej kolejności trzeba byłoby zbadać czy i jakie są warunki korzystania z butli gazowej w mieszkaniu i budynku. Odpowiedź na to pytanie daje lektura rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 2002 r. (dz.u. nr 75, poz. 690) a w zasadzie jego § 157 z którego wynika iż:

  • Instalacje gazowe zasilane gazem płynnym (butlą gazową) mogą być wykonywane tylko w budynkach niskich (ten budynek był niskim)
  • Zabrania się stosowania w jednym budynku gazu płynnego i gazu z sieci gazowej (w budynku była kotłownia gazowa zasilania z sieci gazowej)
  • W budynku niskim, mającym w mieszkaniach instalację zasilaną gazem płynnym, dopuszcza się usytuowanie kotłowni gazowej zasilanej z sieci gazowej (przyjdzie więc odetchnąć z ulgą że ustawodawca wyłączył kotłownie).
 W okolicznościach niniejszej sprawy okazało się że w lokalu którego m.in. dotyczyła problematyczna uchwała wspólnoty mieszkaniowej można zgodnie z prawem zainstalować butlę gazową.
W dalszej kolejności zbadania wymagały granice ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prywatną własność poszczególnych jej członków. Wskazać należy, że zgodnie z ustawą o własności lokali z 1994 (tj. z 2000 (Dz.U. Nr 80, poz. 903)) wyodrębnione lokale są własnością poszczególnych członków wspólnoty a z każdym z tych lokali związany jest udział w części wspólnej nieruchomości rozumianej jako „grunt oraz części składowe budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.  Wspólnota zaś oraz podmiot któremu powierzono zarząd tą wspólnotą (zarządca) mogą kształtować w uprawnienia i obowiązki poszczególnych członków wspólnoty w zakresie części wspólnych nieruchomości ale już nie w zakresie dotyczącym lokalu.  Napisałem w zasadzie, bo jest w tej ustawie art. 13 który w pewien sposób w to „święte prawo własności” ingeruje.
  • Zgodnie z nim właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
  • Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Z ustawy tej nie wynika, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować uchwały w zakresie stanu wyposażenia lokali poszczególnych jej członków. I prawdę mówiąc, nie może z niej to wynikać, bo gdyby tak było uchwałą wspólnoty można byłoby nakazać położenie jednego koloru paneli na podłogach we wszystkich mieszkaniach czy zakazać w nich umieszczania lamp wiszących. Takie pojmowanie władztwa wspólnoty mieszkaniowej byłoby nie do pogodzenia z istotną odrębnej własności lokalu dzięki której lokal ten jest przecież nieruchomością w rozumieniu kc, posiadającym swoją odrębną księgę wieczystą i będącym wyłączną własnością jego nabywcy, który jedynie „przy okazji” i niejako „z przymusu” jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości.

Nadto, z pewnością w uchwale takiej nie można nałożyć obowiązku zapłaty kary umownej (może dlatego że uchwała to nie umowa? nie muszą a nawet często nie głosują za nią wszyscy członkowie wspólnoty?).  Innej opłaty karnej również wspólnota nie jest władna nałożyć. W tym zakresie musiałaby istnieć delegacja ustawowa a w ustawie o własności lokali jak i w innych ustawach takiej brak. Oczywiście nie wyklucza to odpowiedzialności członków wspólnoty za działania czy zaniechania naruszające prawo lecz w tym zakresie do kierowania wniosków o ukaranie czy wszczynania postępowań na podstawie odrębnych przepisów są uprawnione określone organy państwowe.

Dopóki więc działanie czy zaniechanie właściciela lokalu będzie zgodne z prawem, niemożliwe jest wymuszenie na nim zmiany tego zachowania i to w dodatku z zastosowaniem rygoru sankcji finansowej.

pewne prawo własności

1409592_81898043W sprawie o której pisaliśmy w czerwcu, Sąd na rozprawie apelacyjnej oddalił apelację. Wygraliśmy więc sprawę z pozoru beznadzieją. Fakt ten cieszy tym bardziej, że (przypominając) była to sprawa o unieważnienie umowy „wykupu” mieszkania od spółdzielni w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sąd Okręgowy podtrzymał argumentację Sądu pierwszej instancji, dochodząc jednak do ciekawego, bo zupełnie niespodziewanego wniosku.  Sąd Okręgowy stwierdził bowiem, że powodowa Spółdzielnia w jego ocenie wcale nie działała pod wpływem błędu, co więcej  prawdopodobnie sądziła że reprezentowani przez naszą kancelarię pozwani spełniali przesłanki do „wykupu” mieszkania. Dopiero orzecznictwo Sądu Najwyższego (notabene późniejsze niż data zawarcia umowy przenoszącej własność z naszymi klientami) uświadomiła powodowej Spółdzielni, że pozwani nie spełniali przesłanek do „wykupu” mieszkania. Ten stan rzeczy w opinii Sądu nie pozwala na przyjęcie, że powodowa Spółdzielnia działała pod wpływem błędu. Wobec prawomocnego zakończenia postępowania,  cieszymy się wraz z Klientem!

niepewne prawo własności

1284773_64672094Od kilku miesięcy reprezentujemy  właścicieli mieszkania wykupionego od spółdzielni mieszkaniowej w 2009 roku, którzy zostali pozwani przez tą spółdzielnię mieszkaniową. Sprawa nie jest zwyczajna, bowiem spółdzielnia żąda w niej stwierdzenia nieważności umowy przenoszącej własność mieszkania zawartej z naszymi klientami, na podstawie której zostali oni wpisani do księgi wieczystej jako właściciele mieszkania. Uzasadniając swoje stanowisko spółdzielnia wskazała w pozwie, że zawierając z pozwanymi wskazaną powyżej umowę, działała pod wpływem błędu.  Błąd ten  miał polegać na jej działaniu w przekonaniu, iż pozwani spełniali przesłanki uprawniające ich do wykupu mieszkania a wynikające z art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponadto wskazano, iż Spółdzielnia nie była przygotowana kadrowo na tak znaczną ilość wniosków mieszkańców o wykup mieszkania (kilka tysięcy wniosków), co spowodowało przyjęcie przez nią założenia że pozwani spełniają przesłanki do wykupu bez głębszej weryfikacji ich wniosku. Spółdzielnia wskazała też, że zarząd spółdzielni również nie weryfikował dokumentacji osób składających wnioski a jedynie opierał się na listach osób uprawnionych sporządzanych przez jej pracowników.

Faktem jest, iż pozwani tych przesłanek nie spełniali, jednak w niewiedzy i gąszczu skomplikowanych regulacji dot. spółdzielni mieszkaniowych, które ulegały w tym okresie częstym zmianom tak wynikających z toku prac legislacyjnych Sejmu jak i wyroków Trybunału Konstytucyjnego złożyli do spółdzielni w 2007 roku wniosek o wykup mieszkania. Po roku oczekiwania na rozpatrzenie wniosku otrzymali informację o szczegółach i warunkach wykupu, zaś po kolejnym roku doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność.

Argumentacja pozwanych wywiedziona w pismach naszej kancelarii sprowadzała się do wskazania iż nie możliwe jest działanie pod wpływem błędu w sytuacji gdy spółdzielnia miała ponad 2 lata na rozpatrzenie wniosku naszych klientów, rozpatrzyła go pozytywnie i po spełnieniu wymogów określonych przez spółdzielnię, podpisała umowę przenoszącą własność mieszkania na pozwanych.

Nawet gdyby jednak przyjąć, iż zawarcie umowy jest działaniem pod wpływem błędu powódki, to w powyższych okolicznościach możliwość powołania się na błąd jest wyłączona z tej przyczyny, iż błąd wywołany był lekkomyślnością spółdzielni, polegającą na niedołożeniu należytej staranności w celu zbadania okoliczności faktycznych(por. post. SN z 30.6.2005 roku, IV CK 799/04, OSN 2006, Nr 5, poz. 94) pomimo ponad dwuletniego terminu na wnikliwe zbadanie wniosku pozwanych. Powyższe uzasadniał też fakt, iż powódka będąc spółdzielnią mieszkaniową i zarządcą nieruchomości jednocześnie jest profesjonalistą orientującym się w przepisach dot. swojej działalności od którego należy wymagać przynajmniej podwyższonych rygorów staranności w działaniu.

Dodatkowo wskazaliśmy na niewykazanie przez spółdzielnię, że błąd został wywołany przez pozwanych a z racji odpłatności czynności prawnej jaką była umowa przenosząca własnosć zastosowanie znajdują w okolicznościach tej sprawy obostrzenia z art. 84 § 1 kodeksu cywilnego. Wreszcie, zakwestionowaliśmy zdarzenie wskazane przez spółdzielnie jako przyczynę wykrycia błędu i uzasadniające złożenie na etapie przedprocesowym oświadczenia  o uchyleniu się od skutków prawnych swoich oświadczeń zawartych w umowie z naszymi klientami.

Po dwóch rozprawach, Sąd w pierwszej instancji wydał wyrok oddalający powództwo i zasądzający koszty od spółdzielni na rzecz naszych klientów. W uzasadnieniu Sąd pierwszej instancji wskazał, że spółdzielnia nie działała pod wpływem błędu a jej działanie cechowała rażąca niekompetencja i niedbalstwo. Sąd wskazał też że to na spółdzielni jako profesjonaliście ciążyła odpowiedzialność na weryfikacji przesłanek do wykupu mieszkania przez pozwanych, bo sami pozwani złożyli wniosek nie na podstawie wiedzy specjalistycznej lecz wiedzy powszechnej zaczerpniętej od sąsiadów (w zasadzie wszyscy składali taki wniosek) i z mediów, że można wykupywać mieszkania. Pozwani byli przekonani, że przysługuje im prawo wykupu, zaś o tym że nie chcieli i nie zamierzali wprowadzić spółdzielni w błąd świadczy choćby fakt że w swoim wniosku podali wadliwą podstawę prawną (art. 12 ustawy zamiast art. 48). Sąd wskazał wreszcie na biegunowo odmienny stan świadomości prawnej, jaką posiadały w chwili zawierania umowy spółdzielnia jako profesjonalista na rynku nieruchomości i pozwani, jako niezorientowani najemcy lokalu mieszkalnego.

Ta sprawa pozwala uzmysłowić nam, że nie wszystko jest pewne a w okolicznościach konkretnej sprawy zakwestionowane może zostać nawet prawo własności. Z drugiej jednak strony obrazuje, że sądy chronią pewność prawa i zaufanie do kontrahenta, zaś nieważność czynności prawnej może być stwierdzona zupełnie w wyjątkowych i uzasadnionych sytuacjach.

Od wyroku spółdzielnia wniosła apelację, zaś posiedzenie w tej sprawie wyznaczono na drugą połowę sierpnia 2014 roku.  O wyniku sprawy napiszemy po rozprawie apelacyjnej.

ogrodzenie służebności

Summer Sunset above hilly Farmland, Country Road, Bavarian AlpsZgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 kc). Ustanowienie służebności może nastąpić w drodze umowy bądź orzeczenia sądu w trybie nieprocesowym. Istotne jest jednak nie to, w jakiej formie do ustanowienia służebności dojdzie a jej treść. Zazwyczaj treść służebność drogi koniecznej wskazuje, iż na rzecz każdoczesnego właściciela działki „a” ustanawia się służebność drogi koniecznej o szerokości „b” przez działkę „c” od drogi oznaczonej jako działka „d”, szlakiem według projektu służebności drogi koniecznej sporządzonego przez uprawnionego geodetę. Ustanowienie służebności następuje zazwyczaj odpłatnie.

W praktyce, właściciele nieruchomości obciążonych służebnością drogi koniecznej, przesuwają ogrodzenia tak, aby ogrodzenie znajdowało się poza szlakiem służebnym. Niejednokrotnie też, właściciele nieruchomości władnących, tj. tych do których służebność prowadzi korzystają ze szlaku służebnego jak ze swojej nieruchomości, wstawiając na terenie służebności, na zjeździe do drogi publicznej bramę.

Pytania, które się nasuwają się w związku z taką praktyką brzmią: „1) czy właściciel nieruchomości władnej może korzystać ze szklaku służebnego z wyłączeniem innych osób?, 2) czy może sprawować faktyczne władztwo na terenie po którym przebiega służebność drogi koniecznej do ich nieruchomości, 3) czy właściciel nieruchomości obciążonej mają roszczenia z tytułu utraty faktycznego władztwa nad częścią swojej nieruchomości?

W większości wypadków treść służebności drogi koniecznej nie daje możliwości właścicielowi nieruchomości władnącej korzystania ze szlaku służebnego z wyłączeniem innych osób, a tym samym jej ogrodzenia czy traktowania jako części swojej nieruchomości. Takie zachowanie właściciela nieruchomości władnącej powinno być potraktowane przez właściciela nieruchomości obciążonej jako przekraczające uprawnienia wynikające z treści służebności drogi koniecznej. Właścicielowi nieruchomości obciążonej mogą zaś przysługiwać roszczenia o bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie przekraczającym treść służebności.