Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać swoim członkom, w ich własnych mieszkaniach, stosowania butli gazowej do zasilania palników w kuchni pod rygorem zapłaty kary umownej za jej każdy miesiąc jej używania wbrew uchwale? To było pierwsze pytanie które sobie zadałem po tym jak zobaczyłem taką uchwałę.
Z pewnością, w pierwszej kolejności trzeba byłoby zbadać czy i jakie są warunki korzystania z butli gazowej w mieszkaniu i budynku. Odpowiedź na to pytanie daje lektura rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 2002 r. (dz.u. nr 75, poz. 690) a w zasadzie jego § 157 z którego wynika iż:
- Instalacje gazowe zasilane gazem płynnym (butlą gazową) mogą być wykonywane tylko w budynkach niskich (ten budynek był niskim)
- Zabrania się stosowania w jednym budynku gazu płynnego i gazu z sieci gazowej (w budynku była kotłownia gazowa zasilania z sieci gazowej)
- W budynku niskim, mającym w mieszkaniach instalację zasilaną gazem płynnym, dopuszcza się usytuowanie kotłowni gazowej zasilanej z sieci gazowej (przyjdzie więc odetchnąć z ulgą że ustawodawca wyłączył kotłownie).
- Zgodnie z nim właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
- Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Z ustawy tej nie wynika, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować uchwały w zakresie stanu wyposażenia lokali poszczególnych jej członków. I prawdę mówiąc, nie może z niej to wynikać, bo gdyby tak było uchwałą wspólnoty można byłoby nakazać położenie jednego koloru paneli na podłogach we wszystkich mieszkaniach czy zakazać w nich umieszczania lamp wiszących. Takie pojmowanie władztwa wspólnoty mieszkaniowej byłoby nie do pogodzenia z istotną odrębnej własności lokalu dzięki której lokal ten jest przecież nieruchomością w rozumieniu kc, posiadającym swoją odrębną księgę wieczystą i będącym wyłączną własnością jego nabywcy, który jedynie „przy okazji” i niejako „z przymusu” jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości.
Nadto, z pewnością w uchwale takiej nie można nałożyć obowiązku zapłaty kary umownej (może dlatego że uchwała to nie umowa? nie muszą a nawet często nie głosują za nią wszyscy członkowie wspólnoty?). Innej opłaty karnej również wspólnota nie jest władna nałożyć. W tym zakresie musiałaby istnieć delegacja ustawowa a w ustawie o własności lokali jak i w innych ustawach takiej brak. Oczywiście nie wyklucza to odpowiedzialności członków wspólnoty za działania czy zaniechania naruszające prawo lecz w tym zakresie do kierowania wniosków o ukaranie czy wszczynania postępowań na podstawie odrębnych przepisów są uprawnione określone organy państwowe.
Dopóki więc działanie czy zaniechanie właściciela lokalu będzie zgodne z prawem, niemożliwe jest wymuszenie na nim zmiany tego zachowania i to w dodatku z zastosowaniem rygoru sankcji finansowej.